任意中止合同、霸王條款、合同陷阱、虛假房源、押金退還難……我國住房租賃市場蓬勃發(fā)展，但也出現(xiàn)一些亂象擾亂市場秩序。為規(guī)范住房租賃活動，促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，《住房租賃條例》于日前公布，并將于2025年9月15日起施行。

“條例的出臺，是我國住房租賃市場規(guī)范化、法治化進(jìn)程的重要里程碑。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說，條例將更好地規(guī)范住房租賃活動，從居住環(huán)境、租賃關(guān)系、資金安全、權(quán)益落地和糾紛解決等方面為承租人提供全方位保障。

北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱表示，條例針對住房租賃的現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)難點(diǎn)，在平衡租賃雙方利益的基礎(chǔ)上，適度傾斜保護(hù)承租人合法權(quán)益，凸顯了民生底色。

——針對出租房不適居的現(xiàn)象，條例既明確了出租房的基本標(biāo)準(zhǔn)，即符合建筑、消防等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求，還禁止廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間單獨(dú)出租用于居住，并要求租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

“這些要求能確保承租人的基本居住質(zhì)量，在此基礎(chǔ)上，為了保障承租人安寧的居住環(huán)境，條例特別規(guī)定出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。”常鵬翱說。

——針對租賃押金糾紛多發(fā)的現(xiàn)象，條例提示“出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)”，并明確規(guī)定除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。

——針對租賃關(guān)系不穩(wěn)定的現(xiàn)象，條例規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。

——針對租賃合同備案少的現(xiàn)象，條例除了為出租人提供辦理備案的通道，即通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式向房產(chǎn)管理部門備案，還在出租人未辦理時(shí)，給予承租人辦理備案的權(quán)利，以滿足承租人的現(xiàn)實(shí)需求。

除了規(guī)范租賃雙方的行為，條例對相關(guān)經(jīng)營主體“要做什么”“不能做什么”提出了哪些要求？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛說，對于住房租賃企業(yè)，要求發(fā)布房源信息應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假或誤導(dǎo)性房源信息；從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)，應(yīng)設(shè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示。對于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要求發(fā)布房源信息前要履行相關(guān)核對信息和實(shí)地查看房源責(zé)任，收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目要明碼標(biāo)價(jià)等。對于網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者，要求應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息等。

在監(jiān)管層面，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說，條例從租賃市場監(jiān)測和信息公布、對住房租賃活動流程的管理以及對住房租賃活動的監(jiān)督執(zhí)法等三個(gè)方面明確了地方政府的具體職責(zé)。在最受關(guān)注的租金方面，條例要求“設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測機(jī)制，定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息”。

保障承租人權(quán)益，糾紛解決機(jī)制是重要環(huán)節(jié)。在租賃活動中，因押金返還、住房維修、住房騰退等產(chǎn)生糾紛該怎么解決？

虞曉芬說，條例構(gòu)建了多元化、多層次的糾紛化解體系，明確了承租人可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等多種途徑解決租賃糾紛，有效破解了承租人“維權(quán)難”的問題，充分保障了承租人的合法權(quán)益。

“條例已經(jīng)出臺，隨后的落實(shí)很關(guān)鍵。”浦湛表示，一方面，地方要根據(jù)條例，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，加快出臺地方性住房租賃條例，盡快在全國范圍形成完備的住房租賃法規(guī)體系；另一方面，要強(qiáng)化監(jiān)管執(zhí)行力度，對有關(guān)出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者的違規(guī)行為，該改正的限期改正，該處罰的依法處罰。