消費(fèi)者購(gòu)房后，開(kāi)發(fā)商因借款糾紛被法院查封名下房產(chǎn)，消費(fèi)者所購(gòu)房屋往往也會(huì)被法院申請(qǐng)執(zhí)行拍賣。7月24日，《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）正式實(shí)施?！督忉尅访鞔_，買房人的生存居住權(quán)要優(yōu)于債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)債權(quán)，這也為深陷爛尾樓困局的真實(shí)權(quán)利人撐起權(quán)益“保護(hù)傘”。

排除強(qiáng)執(zhí)不再限于唯一住房

所謂執(zhí)行異議之訴，是指針對(duì)強(qiáng)制執(zhí)行中發(fā)生的財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)議提起的訴訟。該制度的立法價(jià)值，在于保護(hù)案外人的合法財(cái)產(chǎn)免于被作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置。比如，買房人根據(jù)合同約定向開(kāi)發(fā)商支付了房款，但還沒(méi)辦下房產(chǎn)證，房產(chǎn)仍在開(kāi)發(fā)商名下，若開(kāi)發(fā)商因債務(wù)糾紛導(dǎo)致名下房屋被法院查封執(zhí)行，買房人可通過(guò)提起執(zhí)行異議之訴主張權(quán)利。

《解釋》第十一條明確，人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費(fèi)者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：查封前，案外人已與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等簽訂合法有效的書面買賣合同；查封前，案外人已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行；所購(gòu)商品房系用于滿足家庭居住生活需要。

最高人民法院民一庭副庭長(zhǎng)吳景麗表示，《解釋》的一大亮點(diǎn)是放寬了對(duì)房屋類型、套數(shù)、性質(zhì)的限制，將保護(hù)范圍從“保護(hù)居住需要”拓寬為“保護(hù)居住生活需要”。

據(jù)了解，此前法律規(guī)定，如果被執(zhí)行的房產(chǎn)是買房人的唯一房產(chǎn)，可排除強(qiáng)制執(zhí)行，但如果買房人還有其他房產(chǎn)，則不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。而“居住生活需要”則不再限于家庭唯一住房，可涵蓋改善型住房。

最高人民法院一同發(fā)布的典型案例便很好地體現(xiàn)了《解釋》的上述精神。在一則案例中，某開(kāi)發(fā)商因借款糾紛敗訴，被法院查封執(zhí)行其名下房產(chǎn)，其中包括案外人韓某平、王某夫婦購(gòu)買的房屋。王某夫婦提起執(zhí)行異議之訴后，二審法院認(rèn)為，案涉房屋雖不是王某夫婦唯一住房，但地理位置更優(yōu)越、配套設(shè)施更完善、教育資源更優(yōu)質(zhì)，符合改善型住房的需求，應(yīng)屬滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇，其享有的民事權(quán)益足以排除金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。在另一則案例中，農(nóng)村進(jìn)城人員在城市購(gòu)買了房屋，老家也有房屋，雖然此時(shí)有兩套房屋，但法院審理后認(rèn)為，進(jìn)城購(gòu)買的房屋屬于為滿足居住生活的需要。

“法院在審理案件過(guò)程中，應(yīng)側(cè)重于實(shí)質(zhì)審查爭(zhēng)議房屋是否關(guān)乎案外人家庭正常居住生活，而不應(yīng)以住房套數(shù)作為唯一判定標(biāo)準(zhǔn)。”吳景麗表示，對(duì)于不違背“房住不炒”政策、符合剛性或改善性住房需求的情形，應(yīng)認(rèn)定屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇，都依法予以保護(hù)。

預(yù)告登記可排除強(qiáng)制執(zhí)行

除了去除存量住房的強(qiáng)制執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)，《解釋》還推動(dòng)減少生存權(quán)與抵押權(quán)利益的沖突，通過(guò)“減增量”主動(dòng)防范風(fēng)險(xiǎn)。

《解釋》第十二條第一款、第十三條、第十九條，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買受人向預(yù)售資金監(jiān)管賬戶交付價(jià)款、將價(jià)款交付執(zhí)行以及辦理預(yù)購(gòu)商品房買賣合同預(yù)告登記形成排除執(zhí)行的效力進(jìn)行了規(guī)定?！督忉尅访鞔_，執(zhí)行法院凍結(jié)被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購(gòu)房款，且房屋買賣合同已經(jīng)解除的前提下，買房人作為案外人提出執(zhí)行異議之訴，要求排除預(yù)售資金監(jiān)管賬戶相應(yīng)購(gòu)房款的強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。對(duì)于已將價(jià)款交付執(zhí)行的購(gòu)房人，面臨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為債務(wù)人的強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。購(gòu)房人交付法院執(zhí)行的價(jià)款，可以由執(zhí)行法院予以發(fā)放申請(qǐng)執(zhí)行人以代替被執(zhí)行人清償相應(yīng)債務(wù)。房屋買受人依法進(jìn)行預(yù)告登記的，可以排除他人通過(guò)交易、強(qiáng)制執(zhí)行等方式取得物權(quán)登記的可能性，故預(yù)告登記權(quán)利人提出執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求停止處分的，應(yīng)予支持。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，《解釋》不僅鼓勵(lì)買房人積極辦理房屋預(yù)告登記，防范一房二賣及開(kāi)發(fā)商債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且在一定情況下可以執(zhí)行法院凍結(jié)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，排除相應(yīng)購(gòu)房款的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)發(fā)放，這對(duì)于解除購(gòu)房合同的爛尾樓業(yè)主意義重大。

合并審理減少當(dāng)事人訴累

據(jù)了解，案外人針對(duì)查封財(cái)產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴的同時(shí)，還可能要求確認(rèn)查封財(cái)產(chǎn)歸屬，或者請(qǐng)求辦理過(guò)戶手續(xù)等。因缺乏明確的規(guī)定和制度安排，實(shí)踐中此類關(guān)聯(lián)訴求往往被以種種理由拒之門外，或者在判決中未得到明確回應(yīng)。另一方面，為對(duì)抗執(zhí)行，案外人在異地法院起訴并依據(jù)另案生效法律文書提出排除強(qiáng)制執(zhí)行也較為常見(jiàn)。

為實(shí)質(zhì)性化解矛盾糾紛，防止程序空轉(zhuǎn)，遏制虛假訴訟，減少當(dāng)事人訴累，《解釋》第四條對(duì)案外人提出確權(quán)請(qǐng)求在執(zhí)行異議之訴中一并處理進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定?！督忉尅返谖鍡l明確，除法律另有規(guī)定不宜合并需要分別立案的外，人民法院對(duì)案外人提出的返還原物、返還價(jià)款或者交付標(biāo)的物、辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等給付請(qǐng)求的，原則上可以合并審理?！督忉尅返谑粭l、第十八條等條款亦規(guī)定，商品房消費(fèi)者、被征收人等起訴請(qǐng)求辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，依法予以支持。

“《解釋》的程序條款和實(shí)體條款相互配合，有力維護(hù)了當(dāng)事人合法權(quán)益。”吳景麗說(shuō)。

執(zhí)行異議之訴如果得到法院的支持，法院就會(huì)判決停止執(zhí)行。但實(shí)際生活中，有些案涉房產(chǎn)已經(jīng)被執(zhí)行拍賣了，此時(shí)如何保障案外人的權(quán)益？《解釋》對(duì)此明確，買房人可要求取回拍賣的房款。